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界面(jièmiàn)新闻记者 | 王妤涵

在(zài)全球化浪潮的(de)推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速，曾被(bèi)视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及住房部下(bùxià)属埃及新城市(chéngshì)社区管理局与(yǔ)中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理公司(gōngsī)的股份(gǔfèn)持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光(mùguāng)投向海外市场，开启了出海(chūhǎi)征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指(zhōngzhǐ)研究院(yánjiūyuàn)物业事业部(shìyèbù)研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴来看，物企出海早有(zǎoyǒu)先行者探路。

早在2014年，彩生活(shēnghuó)就收购了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段(shǒuduàn)快速切入成熟市场。此后，虽然(suīrán)过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未停止。

2019年(nián)，绿城服务(fúwù)斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的(de)56%股权，有意将(jiāng)服务边界拓展至社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更(gèng)多(duō)的物业企业加入到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务(fúwù)(fúwù)宣布以3000万澳元收购澳大利亚(àodàlìyà)黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国创新中心签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标(zhòngbiāo)拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备(shèbèi)运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外征途(zhēngtú)也并非坦途。

宋都(sòngdōu)服务的收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权(gǔquán)，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价(shōugòujià)，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营(hǎiwàijīngyíng)所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外(hǎiwài)市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在(cúnzài)差异，双方未必能达成同样地服务理念和(hé)方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本(chéngběn)(chéngběn)是无疑是物企成本消耗中占比最大的，选择出海也势必会带来一系列(yīxìliè)的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个(měigè)出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会(huì)更低一些”，中物智库高级研究员宋子谦(qiān)在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接(zhíjiē)的还是带动当地(dāngdì)物业服务业的发展(fāzhǎn)，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会面临(miànlín)着一些风险和挑战，主要是本地化(běndìhuà)用工面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何(rúhé)构建一套(yītào)融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的物企，普遍为国内市场(shìchǎng)经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是(shì)对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新(quánxīn)的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海(zhōnghǎi)物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志(biāozhì)塔。

据中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧(zhìhuì)物管经验(jīngyàn)与海外市场需求进行深度(shēndù)融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海(zhōnghǎi)物业自身发展来看，这一海外突破(tūpò)背后，是其近年来的深度战略调整。

财报数据显示，2024年，中海物业(wùyè)实现营业收入140.24亿元(yìyuán)，同比增加(tóngbǐzēngjiā)7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至(zhì)4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米(yìpíngfāngmǐ)的在管面积中，有(yǒu)1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业(wùyè)项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内(qīnèi)的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元(duōyuán)业态拓展的战略转型(zhuǎnxíng)。

“从特点来看，目前国内物业企业主要采取(cǎiqǔ)‘跟随’策略”，彭雨对界面新闻指出。而依照“跟随”对象的不同，总体(zǒngtǐ)来看可以(kěyǐ)分为两大类：

第一类是为(wèi)负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目(xiàngmù)，该项目不仅是埃及国家(guójiā)复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于，项目的体量通常(tōngcháng)较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内(guónèi)长期合作），能快速形成(xíngchéng)规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的(de)优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对(zhēnduì)华为在全球的自建基地提供的综合(zōnghé)设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常要求物企(wùqǐ)具备极强的(de)标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项(duōxiàng)能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的(de)中资企业(qǐyè)而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸(yánshēn)。

这种(zhèzhǒng)“抱团出海”的(de)模式，在当前阶段具有显著的现实合理性和可操作性。

行业变局下(xià)的生存之道

当中国物业企业集体将目光投向海外，背后是深刻的行业(hángyè)变局与发展逻辑(luójí)。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展(fāzhǎn)”，物业上市公司的管理规模增速(zēngsù)也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理面积均值1.29亿平方米，同比增长(zēngzhǎng)5.92%增速(zēngsù)首次跌至个位数(gèwèishù)；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点(bǎifēndiǎn)，增速持续(chíxù)放缓。

从资本(zīběn)表现来看，2024年全年，物业板块总(zǒng)市值(shìzhí)跌幅为2.67%。进入(jìnrù)2025年以后，总市值稳步小幅增长，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则(zé)面临政府(zhèngfǔ)采购预算收紧、付款周期延长等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将处于(chǔyú)高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升(tíshēng)服务质量、开展多元(duōyuán)业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部物企实践这些(zhèxiē)转型方向提供了更广阔的(de)试验场和潜在的高价值客户。

另外(lìngwài)，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项行(xíng)动方案》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将(jiāng)形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与(cānyù)海外项目，以“五大行”为代表(dàibiǎo)的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容(kuòróng)与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的(de)同时，国内企业也可以将更(gèng)多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望(yǒuwàng)将海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业(hángyè)竞争压力持续增加，国内市场的竞争已达白热化，物业企业开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备(jùbèi)出海的意愿(yìyuàn).

另一方面，伴随着物业企业服务(fúwù)能力的持续提升，物业企业也逐渐有(yǒu)能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期(chángqī)来看，彭雨认为，未来伴随着国家(guójiā)建设“一带一路”倡议的进一步发展与推广，将会(jiānghuì)有更多中资企业(zhōngzīqǐyè)参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着(suízhe)物企海外业务探索(tànsuǒ)的进一步成熟，以及海外市场(shìchǎng)对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业(hángyè)的市场空间，提升物业企业的国际形象。